아파트 팔 때, 세금은 얼마나 나올까
양도소득세는 세 가지 축으로 갈립니다 — 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과. 같은 시세차익이라도 이 셋 중 어디에 해당하느냐에 따라 세금이 0원일 수도, 수억 원일 수도 있습니다.
1세대1주택 비과세
1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 거주 포함)하면 양도가 12억원까지는 세금이 0원입니다.
장기보유특별공제
오래 보유·거주할수록 과세 대상 차익이 줄어듭니다. 1세대1주택은 최대 80%까지도 가능합니다.
다주택 중과
조정대상지역의 다주택은 기본세율에 최대 30%p가 더 붙고, 장특공제도 못 받습니다.
양도가 중 얼마가 세금 대상일까
슬라이더로 양도가를 움직여보세요. 1주택과 다주택이 얼마나 다르게 취급되는지 바로 보입니다.
비과세 구간 -
과세 대상 -
양도가(매도가)를 움직여보세요
12억원
나는 어떤 경우일까
질문에 답하면서 내 상황에 맞는 세액을 계산합니다
Q1.이 집 포함해서 총 몇 채를 갖고 계신가요?
Q.일시적 2주택 비과세 요건(신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 처분 등)을 충족하나요?
충족하면 지금 파는 이 집은 1주택과 동일하게 취급됩니다.
Q.조정대상지역인가요?
Q.보유기간은 몇 년인가요?
Q.실거주 기간은 몇 년인가요?
실거주하지 않았어도 상생임대인 요건을 충족하면 거주요건을 채운 것으로 인정됩니다.
Q.취득가·양도가·필요경비를 입력해주세요
비과세
예상 총 납부세액0원
양도차익
양도차익 (양도가-취득가-필요경비)0원
공제
장기보유특별공제0원
양도소득 기본공제-250만원
세액
과세표준0원
산출세액 (양도소득세)0원
지방소득세 (10%)0원
총 납부세액0원
이보다 적게 낼 수도 있습니다
아래 특례들은 이번 계산기에 반영하지 않았습니다. 해당 사항이 있다면 실제 세액은 더 낮아질 수 있어요 — 다음 글에서 하나씩 다룹니다.
| 혜택명 | 한 줄 설명 |
|---|---|
| 상생임대인 특례 | 임대료 5% 이내 인상 유지 시 거주요건 충족 인정 |
| 부득이한 사유 특례 | 질병·취학·근무 등으로 거주기간 못 채워도 예외 인정 |
| 저가주택 주택수 제외 | 지방 저가주택은 다주택 판정 시 주택수에서 제외 |
| 상속주택 특례 | 상속주택 때문에 2주택 돼도 기존 주택은 비과세 |
| 동거봉양 합가 특례 | 부모 봉양 합가로 2주택, 10년 내 처분 시 비과세 |
| 혼인 합가 특례 | 혼인으로 2주택, 일정 기간 내 처분 시 비과세 |
| 농어촌주택 특례 | 농어촌 주택 보유해도 1주택으로 간주 |
| 장기임대주택 특례 | 8년 임대 시 장특공제 50%, 10년 임대 시 70% |
| 신축주택 감면 | 특정 기간 신축주택 취득 시 양도세 감면 |
| 조합원입주권·분양권 특례 | 재건축·재개발 관련 별도 비과세·공제 규정 |
| 부담부증여 활용 | 증여+양도 혼합 구조로 세부담 조정 |
| 공동명의 분산 | 부부 공동명의로 누진세율 구간 완화 |
주의사항
- 2026년 7월 10일 기준 세법을 반영했습니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되어, 현재는 조정대상지역 다주택 양도 시 중과세율이 다시 적용됩니다(단, 토지거래허가 신청 등 일부 요건 충족 시 지역별로 4~6개월 한시 유예가 있을 수 있습니다 — 해당 시 세무사 확인 필요).
- 이 계산기는 아파트 매매만 다룹니다. 입주권·분양권·상가·토지, 공동명의 지분계산은 범위 밖입니다.
- 위 "이보다 적게 낼 수도 있습니다" 표의 특례들은 계산에 반영되지 않았습니다. 해당 사항이 있다면 실제 세액과 다를 수 있습니다.
- 거주자 기준으로 계산하며, 비거주자 특례는 반영하지 않았습니다.
- 모든 계산은 참고용이며, 실제 신고·납부 전 홈택스 모의계산 또는 세무사 확인을 권장합니다.